다세대주택 매매, 매수 시 유의사항 8가지(실거주, 투자빌라 매입)

한국에서 현재 가장 선호되는 주거 형태는 아파트입니다. 아파트가 인기 있는 이유는 여러 가지가 있겠지만, 저는 아마 여러 가구가 단지를 이루어 살면서 얻게 되는 안정감이나 주거 편의성, 환금성 등이 주된 이유라고 생각합니다. 그와 반대로 빌라는 상대적으로 시세 파악이 어렵다는 점, 환금성이나 주거 편의성이 아파트와 비교해 떨어진다는 단점으로 인해 선호도가 다소 낮은 편입니다. 하지만 가장 적은 돈으로도 내 집 마련이 가능하고 소액 투자가 가능해 안정성은 낮지만 향후 재개발로 인한 시세 차익을 노려보기에도 좋은 주거 형태가 바로 빌라입니다. 실제 거주를 목적으로 해도 같은 돈이라면 아파트보다는 빌라의 컨디션이 압도적으로 높은 편입니다. 오늘은 다가구주택 매매, 매수 시 주의사항 8가지를 짚어보겠습니다. 목차 1. 다세대차이 2.다세대주택 매매 공통주의사항 3.실거주목적으로 구입하는 경우 4.투자목적으로 구입하는 경우 한국에서 현재 가장 선호되는 주거 형태는 아파트입니다. 아파트가 인기 있는 이유는 여러 가지가 있겠지만, 저는 아마 여러 가구가 단지를 이루어 살면서 얻게 되는 안정감이나 주거 편의성, 환금성 등이 주된 이유라고 생각합니다. 그와 반대로 빌라는 상대적으로 시세 파악이 어렵다는 점, 환금성이나 주거 편의성이 아파트와 비교해 떨어진다는 단점으로 인해 선호도가 다소 낮은 편입니다. 하지만 가장 적은 돈으로도 내 집 마련이 가능하고 소액 투자가 가능해 안정성은 낮지만 향후 재개발로 인한 시세 차익을 노려보기에도 좋은 주거 형태가 바로 빌라입니다. 실제 거주를 목적으로 해도 같은 돈이라면 아파트보다는 빌라의 컨디션이 압도적으로 높은 편입니다. 오늘은 다가구주택 매매, 매수 시 주의사항 8가지를 짚어보겠습니다. 목차 1. 다세대차이 2.다세대주택 매매 공통주의사항 3.실거주목적으로 구입하는 경우 4.투자목적으로 구입하는 경우

1. 다세대 다세대 차이 1. 다세대 다세대차

‘다가구주택’이라는 건축물의 용도가 무엇인지 잘 알아두셔야 합니다. 우선 가장 혼란스러운 것이 ‘다가구주택과 다세대주택’입니다. 다가구주택은 호실별 구분등기가 되지 않고 통등기로 나와 건물 전체가 소유권이 1개로 거래됩니다. 흔히 오너 세대가 관리하는 원룸이 다세대 주택인 경우가 많습니다. 이에 반해 다가구주택은 아파트나 오피스텔처럼 호실별 개별 등기가 나오는 집합건물입니다. 따라서 101호, 102호, 201호 등 각각의 호실별 소유권이 있어 주택 구입 시 비교적 적은 부담으로 구입할 수 있는 것이 장점입니다. 우리에게는 ‘빌라’라는 이름으로 더 친숙합니다. 2. 다세대주택 매매 공통 주의사항 ‘다가구주택’이라는 건축물의 용도가 무엇인지 잘 알아두셔야 합니다. 우선 가장 혼란스러운 것이 ‘다가구주택과 다세대주택’입니다. 다가구주택은 호실별 구분등기가 되지 않고 통등기로 나와 건물 전체가 소유권이 1개로 거래됩니다. 흔히 오너 세대가 관리하는 원룸이 다세대 주택인 경우가 많습니다. 이에 반해 다가구주택은 아파트나 오피스텔처럼 호실별 개별 등기가 나오는 집합건물입니다. 따라서 101호, 102호, 201호 등 각각의 호실별 소유권이 있어 주택 구입 시 비교적 적은 부담으로 구입할 수 있는 것이 장점입니다. 우리에게는 ‘빌라’라는 이름으로 더 친숙합니다. 2. 다세대주택 매매 공통 주의사항

① 입지 조건 및 주변 분위기 파악: 저는 주택을 구입할 때 첫 번째로 고려하는 것이 입지 조건이나 주변 마을 분위기라고 생각합니다. 실제 거주 목적이든 투자 목적으로 구입해 임대를 하든 입지 조건은 향후 개발 가능성이나 집값 상승과도 직결되는 부분입니다. 관심있게 보는 빌라 주변 마을을 직접 걸으며 현장감을 체험해보는 것도 좋고, 적어도 구글맵이나 네이버 지도의 스트리트뷰로 주변 환경을 확인해보는 것도 좋습니다. ② 건축물 용도, 권리사항 관련: 부동산 계약에서 건축물대장과 등기부등본은 가장 기본적으로 확인해야 하는 장부입니다. 우선 구매하고자 하는 주택이 용도가 다세대주택인지 여부를 체크해야 하고, 특히 시세가 저렴한 빌라 중 근린생활시설(상가 용도)을 주택으로 개조한 호실인지를 반드시 체크해야 합니다. 또 빌라는 발코니 확장이 불법이기 때문에 전용면적과 비교해 불법 건축물은 아닌지 확인해야 합니다. 토지나 건물 소유권 확인, 근저당, 가압류, 체납 등 법적 문제 여부도 꼼꼼히 확인해야 합니다. ③ 건축물 관리, 관리 비용 관련: 다가구 주택은 별도의 관리 사무소나 관리인이 없는 경우가 많습니다. 따라서 시설물의 고장 및 파손이나 건축물의 하자, 결함 등에 대해 해결하기가 쉽지 않다는 점을 인지하고 있어야 합니다. 또한 정액관리 비용은 얼마인지 체크하고 입주자대표회의 회의록을 통해 주요 시설물 교체나 수리/보수 계획이 있는지도 반드시 체크해야 합니다. 만약 이런 부분을 체크하지 않으면 주택 구입 후 갑자기 지출이 발생하게 될 수도 있습니다. 3. 실거주 목적으로 매수할 때 ① 입지 조건 및 주변 분위기 파악: 저는 주택을 구입할 때 첫 번째로 고려하는 것이 입지 조건이나 주변 마을 분위기라고 생각합니다. 실제 거주 목적이든 투자 목적으로 구입해 임대를 하든 입지 조건은 향후 개발 가능성이나 집값 상승과도 직결되는 부분입니다. 관심있게 보는 빌라 주변 마을을 직접 걸으며 현장감을 체험해보는 것도 좋고, 적어도 구글맵이나 네이버 지도의 스트리트뷰로 주변 환경을 확인해보는 것도 좋습니다. ② 건축물 용도, 권리사항 관련: 부동산 계약에서 건축물대장과 등기부등본은 가장 기본적으로 확인해야 하는 장부입니다. 우선 구매하고자 하는 주택이 용도가 다세대주택인지 여부를 체크해야 하고, 특히 시세가 저렴한 빌라 중 근린생활시설(상가 용도)을 주택으로 개조한 호실인지를 반드시 체크해야 합니다. 또 빌라는 발코니 확장이 불법이기 때문에 전용면적과 비교해 불법 건축물은 아닌지 확인해야 합니다. 토지나 건물 소유권 확인, 근저당, 가압류, 체납 등 법적 문제 여부도 꼼꼼히 확인해야 합니다. ③ 건축물 관리, 관리 비용 관련: 다가구 주택은 별도의 관리 사무소나 관리인이 없는 경우가 많습니다. 따라서 시설물의 고장 및 파손이나 건축물의 하자, 결함 등에 대해 해결하기가 쉽지 않다는 점을 인지하고 있어야 합니다. 또한 정액관리 비용은 얼마인지 체크하고 입주자대표회의 회의록을 통해 주요 시설물 교체나 수리/보수 계획이 있는지도 반드시 체크해야 합니다. 만약 이런 부분을 체크하지 않으면 주택 구입 후 갑자기 지출이 발생하게 될 수도 있습니다. 3. 실거주 목적으로 매수할 때

실거주 목적의 다가구주택 매매 시 주의사항입니다. 건축이나 관리상태 체크와 같은 기본적인 내용은 제외하고 놓치기 쉬운 부분만 정리해 두었습니다. ① 주차공간 확인: 먼저 서울이나 수도권에서는 빌라의 고질적인 문제로 항상 거론되는 문제가 ‘주차’죠. 집합건축물대장을 통해 건물 전체 총 주차대수는 몇 대인지, 주차방식은 자주식인지 기계식인지, 현재 거주하고 있는 입주민들의 주차상황은 어떤지 미리 체크해보는 것이 좋습니다. 빌라 주차 문제는 차가 없는 분들도 체크하셔야 합니다. 만약 나중에 이사를 가려고 집을 팔려고 할 때도 주차가 불편하거나 공간이 좁으면 팔기가 어려울 수 있기 때문입니다. ② 일조권 확인: 일반적으로 아파트는 남향이 좋다고 합니다. 빌라는 주로 주택가 골목에 위치하기 때문에 방향보다는 주변 건물과의 간격이나 시야가 열려 있는지가 일조권 확보에 중요하게 작용합니다. 창문을 열어보고 주변 건물과의 간격이 어느 정도인지 체크해 볼 필요가 있습니다. 4. 투자목적으로 매수할 때 실거주 목적의 다가구주택 매매 시 주의사항입니다. 건축이나 관리상태 체크와 같은 기본적인 내용은 제외하고 놓치기 쉬운 부분만 정리해 두었습니다. ① 주차공간 확인: 먼저 서울이나 수도권에서는 빌라의 고질적인 문제로 항상 거론되는 문제가 ‘주차’죠. 집합건축물대장을 통해 건물 전체 총 주차대수는 몇 대인지, 주차방식은 자주식인지 기계식인지, 현재 거주하고 있는 입주민들의 주차상황은 어떤지 미리 체크해보는 것이 좋습니다. 빌라 주차 문제는 차가 없는 분들도 체크하셔야 합니다. 만약 나중에 이사를 가려고 집을 팔려고 할 때도 주차가 불편하거나 공간이 좁으면 팔기가 어려울 수 있기 때문입니다. ② 일조권 확인: 일반적으로 아파트는 남향이 좋다고 합니다. 빌라는 주로 주택가 골목에 위치하기 때문에 방향보다는 주변 건물과의 간격이나 시야가 열려 있는지가 일조권 확보에 중요하게 작용합니다. 창문을 열어보고 주변 건물과의 간격이 어느 정도인지 체크해 볼 필요가 있습니다. 4. 투자목적으로 매수할 때

투자 목적의 다세대 주택 매매의 주의 사항입니다. ① 임대수익성 분석 : 인근 주택의 임대료 시세를 참고한 ‘예상 임대수익’을 파악하고 관리비와 보수에 필요한 제반 비용을 제외하고 순수익률을 생각해야 합니다. 특히 요즘처럼 금리가 높은 시기에는 무리하게 대출을 받아 투자하면 수익률이 은행 예금에도 미치지 못할 수 있습니다. 또 투자 수익성을 분석할 때 매년 물가 상승분과 인플레이션까지 고려해 계산하는 것이 중요합니다. ② 재개발 투자 관련 : 빌라를 소유하고 재개발되면 신축 아파트 입주권이 나옵니다. 재개발 예정인 지역에 다가구주택을 투자하는 분들이라면 사업성이 충분한 지역인지 생각해봐야 합니다. 재개발 진행 중인 곳이라면 현재 진행 상황은 어떨지, 예상 조합원 분담금은 얼마인지도 고려 사항입니다. 또 다가구주택 건축물대장을 보면 ‘대지권의 목적인 토지의 표시’라고 해서 나오는 대지면적과 표제부의 대지권 비율을 계산해 대지지분은 몇 평이 나오는지 체크하고, 평당 매매금액이 주변 빌라 시세에 비해 너무 높지 않은지도 체크해봐야 합니다. ③ 인근 개발 상황: 만약 구입하려는 주택 주변에 신축 빌라를 짓는 현장이 많다면 다시 생각해 보는 것이 좋습니다. 재개발 투자로 이어지는 내용인데요. 주변에 신축 빌라를 많이 짓다 보면 재개발 진행에 좋지 않은 작용이 있어서 동네 자체는 깨끗해져도 제 빌라 자체의 가치는 상대적으로 떨어지게 되고 나중에 팔기가 어려워질 수 있습니다. 투자 목적의 다세대 주택 매매의 주의 사항입니다. ① 임대수익성 분석 : 인근 주택의 임대료 시세를 참고한 ‘예상 임대수익’을 파악하고 관리비와 보수에 필요한 제반 비용을 제외하고 순수익률을 생각해야 합니다. 특히 요즘처럼 금리가 높은 시기에는 무리하게 대출을 받아 투자하면 수익률이 은행 예금에도 미치지 못할 수 있습니다. 또 투자 수익성을 분석할 때 매년 물가 상승분과 인플레이션까지 고려해 계산하는 것이 중요합니다. ② 재개발 투자 관련 : 빌라를 소유하고 재개발되면 신축 아파트 입주권이 나옵니다. 재개발 예정인 지역에 다가구주택을 투자하는 분들이라면 사업성이 충분한 지역인지 생각해봐야 합니다. 재개발 진행 중인 곳이라면 현재 진행 상황은 어떨지, 예상 조합원 분담금은 얼마인지도 고려 사항입니다. 또 다가구주택 건축물대장을 보면 ‘대지권의 목적인 토지의 표시’라고 해서 나오는 대지면적과 표제부의 대지권 비율을 계산해 대지지분은 몇 평이 나오는지 체크하고, 평당 매매금액이 주변 빌라 시세에 비해 너무 높지 않은지도 체크해봐야 합니다. ③ 인근 개발 상황: 만약 구입하려는 주택 주변에 신축 빌라를 짓는 현장이 많다면 다시 생각해 보는 것이 좋습니다. 재개발 투자로 이어지는 내용인데요. 주변에 신축 빌라를 많이 짓다 보면 재개발 진행에 좋지 않은 작용이 있어서 동네 자체는 깨끗해져도 제 빌라 자체의 가치는 상대적으로 떨어지게 되고 나중에 팔기가 어려워질 수 있습니다.

이렇게 오늘 다가구주택 매매에 관한 주의사항 총 8가지에 대해 알아봤습니다. 오늘은 기존 연식이 있는 주택에 관한 사항을 주로 알아봤는데, 다음에는 ‘신축 빌라’에 관한 내용이라도 한번 다뤄보도록 하겠습니다. 그럼 다음에도 도움이 되는 부동산 정보로 찾아뵙겠습니다. 이상 집 공략 부동산이었습니다! 이렇게 오늘 다가구주택 매매에 관한 주의사항 총 8가지에 대해 알아봤습니다. 오늘은 기존 연식이 있는 주택에 관한 사항을 주로 알아봤는데, 다음에는 ‘신축 빌라’에 관한 내용이라도 한번 다뤄보도록 하겠습니다. 그럼 다음에도 도움이 되는 부동산 정보로 찾아뵙겠습니다. 이상 집 공략 부동산이었습니다!

 

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